二胎房貸 (又稱二順位房貸),是將房子價值再次利用,緊急利用資金時可以利用,究竟二胎房貸是什麼?申請條件、流程等資訊整理,協助您深入了解二胎房貸的申請時注意事項。
當您緊急需要資金時,可利用房屋抵押貸款,這是目前利率最低、可貸額度最高的貸款方式,只是如果您的房屋,還有房貸沒有繳清,原貸款的銀行,又不願意讓您增貸該怎麼辦?
其實許多人可能不知道,房產有貸款時,還可以申請二胎房貸(又稱二順位房貸),可以將不動產再次利用,您就應該考慮利用二胎房貸提供更多靈活運用資金的空間,只是二胎房貸申請需要條件、流程有什麼需要注意事項這邊跟您說明。
銀行二胎房貸(二順位房貸)是什麼?跟一般房貸不同點在那邊?
二胎房貸就是將已經抵押給A銀行的房屋,再次抵押給B銀行,讓B銀行作為第二順位的抵押權人,B 銀行會根據這間房屋的鑑定價值,扣除第一順位抵押權剩餘的價值,核發貸款給您。
這樣的概念,可以說就是用同一間房屋,向另一家銀行增貸。
比起轉貸,辦理二胎貸款的手續,由於少了清償原貸款、塗銷設定等流程,二胎從辦理到撥款的速度,會比轉貸要快得多(光是等清償證明就要2~3個工作天),以銀行二胎而言,最快在一個星期左右就能撥款。如果是民間二胎,會更快1~3天就可以撥款。
銀行在審核二胎房貸時,核貸率高嗎?需要特別注意什麼。
問題是,是不是只要房屋有殘值,銀行就一定會核貸?有沒有什麼條件限制?
要回答這個問題,我們必須先看,銀行在審核二胎房貸時,重視的條件是什麼。
1.抵押品殘值
首先,銀行最重視的,當然就是抵押品的價值。如果這間房屋,座落在精華地段、交通方便、產權完整,屋況又好,就是一個相當理想的抵押品。
但是由於是二胎,還會有一個問題,就是還剩下多少殘值?
假設這一間房屋,您在第一胎的A銀行,已經貸了八成,而您繳款的時間根本還沒有滿一年,甚至還在寬限期內,只有繳利息,還沒開始還本金。這代表著這間房屋的殘值非常少,對於B銀行而言,並沒有什麼價值,這時B銀行是不會核貸的。
2.借款人的信用條件及還款能力
二胎房貸其實與一胎一樣,銀行仍然會非常重視借款人的信用記錄、收入條件,以及財力條件。
調閱聯徵資料,是必然的流程。銀行也一定會要求申請人提供工作證明、所得證明,或是其他的財力證明資料。因為銀行要的是穩定繳款,而不是等著房屋被拍賣之後取得價金,如果申請人的收入不穩定,或是收入金額太低,就算是房屋有殘值,也有可能被銀行拒絕。
3.第一順位抵押權貸款的繳息記錄
申請二胎房貸時,B銀行還會要求一種文件,就是第一順位(一胎)房貸的繳息記錄。如果您連一胎房貸的利息,都常常遲繳,或是還有積欠款項,B銀行絕對會懷疑您能不能按時繳納二胎房貸的本息,如果被退件,也不奇怪。
申請二胎房貸時,銀行也會要求提供保證人(保人)嗎?
另外一個大家常問的問題,則是「二胎房貸也要保人嗎?」
許多朋友在申辦二胎房貸時,被銀行業務員「建議」提供保人,而且最好是有穩定月薪,名下負債不多的直系血親或配偶。
這種情況,通常不是因為擔保品的價值不夠,而是因為借款人本身的信用條件太弱了。如果申請人沒有固定月薪收入(例如司機),或是有遲繳帳款、負債比太高等問題,銀行會有疑慮,而要求借款人主動提供保證人(例如有固定月薪收入的配偶或子女),增加審核通過的機會。
二胎房貸的申請條件、流程、利率與還款方式
類型 | 銀行二胎房貸 | 一般房貸 |
擔保品 | 房屋債權的第二順位 | 房屋債權的第一順位 |
辦理時間 | 1~2星期(含鑑價時間) | 2~3星期 |
貸款額度 | 最高300萬,不受月薪22倍的限制 | 房屋鑑價的5~8成 |
貸款利率 | 年息3.5%~14%起 | 年息1.6%~3%起 |
還款方式 | 本息攤還 | 本金均攤還或本息均攤還 |
貸款年限 | 3年-15年(一般7年) | 10年~30年 |
申貸條件 | 信用正常,房貸繳滿1年,重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間 | 信用正常,想要買房子或是目前有房子 |
申貸費用 | 帳管費 開辦費 代書費 規費 | 鑑價費/帳管費/開辦費/徵信費/手續費 土地登記規費 書狀費 謄本費 代書費 住宅保險費火險 住宅保險費地震險 轉貸代償費 轉貸塗銷費 |
優點 | 介於信貸與房貸 貸款額度高於信貸 辦理時間少於房貸 | 利率低 有寬限期 期限長 可抵稅 |
缺點 | 依個人授信評分 沒有寬限期 一般房貸需已繳滿一年 貸款金額有限制 利率較高 期數較短 無法以房貸科目抵稅 | 申辦時間長 審核條件多 |
因此,建議申貸人在申貸二胎房貸前,可以盡量和多家銀行以及民間業者洽詢,一方面多方比較不同的利率方案,另一方面減少遇到不肖業者的風險。
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