首頁二胎(二順位)已有房貸,想辦二胎房貸有什麼資格限制?銀行二胎要保人嗎?

已有房貸,想辦二胎房貸有什麼資格限制?銀行二胎要保人嗎?

銀行二胎

辦理 銀行二胎 房貸時,銀行會審核抵押品殘值、借款人的信用條件及還款能力,以及第一順位抵押權貸款的繳息記錄。如果申請人條件不佳,銀行還會要求提供保人。

當您需要資金,利用房屋抵押貸款,是目前利率最低、可貸額度最高的貸款方式。

如果您的房屋,還有房貸沒有繳清,原貸款的銀行,又不願意讓您增貸。這時,您就應該考慮利用二胎房貸。

銀行二胎(二順位房貸)是什麼?

二胎房貸就是將已經抵押給A銀行的房屋,再次抵押給B銀行,讓B銀行作為第二順位的抵押權人,B 銀行會根據這間房屋的鑑定價值,扣除第一順位抵押權剩餘的價值,核發貸款給您。

這樣的概念,可以說就是用同一間房屋,向另一家銀行增貸。

比起轉貸,辦理二胎貸款的手續,由於少了清償原貸款、塗銷設定等流程,二胎從辦理到撥款的速度,會比轉貸要快得多(光是等清償證明就要2~3個工作天),以銀行二胎而言,最快在一個星期左右就能撥款。如果是民間二胎,會更快1~3天就可以撥款。

銀行在審核二胎房貸時,重視的條件是什麼。

問題是,是不是只要房屋有殘值,銀行就一定會核貸?有沒有什麼條件限制?

要回答這個問題,我們必須先看,銀行在審核二胎房貸時,重視的條件是什麼。

1.抵押品殘值

首先,銀行最重視的,當然就是抵押品的價值。如果這間房屋,座落在精華地段、交通方便、產權完整,屋況又好,就是一個相當理想的抵押品。

但是由於是二胎,還會有一個問題,就是還剩下多少殘值?

假設這一間房屋,您在第一胎的A銀行,已經貸了八成,而您繳款的時間根本還沒有滿一年,甚至還在寬限期內,只有繳利息,還沒開始還本金。這代表著這間房屋的殘值非常少,對於B銀行而言,並沒有什麼價值,這時B銀行是不會核貸的。

2.借款人的信用條件及還款能力

二胎房貸其實與一胎一樣,銀行仍然會非常重視借款人的信用記錄、收入條件,以及財力條件。

調閱聯徵資料,是必然的流程。銀行也一定會要求申請人提供工作證明、所得證明,或是其他的財力證明資料。因為銀行要的是穩定繳款,而不是等著房屋被拍賣之後取得價金,如果申請人的收入不穩定,或是收入金額太低,就算是房屋有殘值,也有可能被銀行拒絕。

3.第一順位抵押權貸款的繳息記錄

申請二胎房貸時,B銀行還會要求一種文件,就是第一順位(一胎)房貸的繳息記錄。如果您連一胎房貸的利息,都常常遲繳,或是還有積欠款項,B銀行絕對會懷疑您能不能按時繳納二胎房貸的本息,如果被退件,也不奇怪。

申請人條件不佳,銀行會要求提供保人?

另外一個大家常問的問題,則是「二胎房貸也要保人嗎?」

許多朋友在申辦二胎房貸時,被銀行業務員「建議」提供保人,而且最好是有穩定月薪,名下負債不多的直系血親或配偶。

這種情況,通常不是因為擔保品的價值不夠,而是因為借款人本身的信用條件太弱了。如果申請人沒有固定月薪收入(例如司機),或是有遲繳帳款、負債比太高等問題,銀行會有疑慮,而要求借款人主動提供保證人(例如有固定月薪收入的配偶或子女),增加審核通過的機會。

下表即比較民間二胎房貸和銀行二胎房貸的差異和優缺點供大家參考。

類型銀行二胎房貸一般房貸
擔保品房屋債權的第二順位房屋債權的第一順位
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)2~3星期
貸款額度最高300萬,不受月薪22倍的限制房屋鑑價的5~8成
貸款利率年息3.5%~14%起年息1.6%~3%起
還款方式本息攤還本金均攤還或本息均攤還
貸款年限3年-15年(一般7年)10年~30年
申貸條件信用正常,房貸繳滿1年,重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間信用正常,想要買房子或是目前有房子
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
鑑價費/帳管費/開辦費/徵信費/手續費
土地登記規費
書狀費
謄本費
代書費
住宅保險費火險
住宅保險費地震險
轉貸代償費
轉貸塗銷費
優點介於信貸與房貸
貸款額度高於信貸
辦理時間少於房貸
利率低
有寬限期
期限長
可抵稅
缺點依個人授信評分
沒有寬限期
一般房貸需已繳滿一年
貸款金額有限制
利率較高
期數較短
無法以房貸科目抵稅
申辦時間長
審核條件多

因此,建議申貸人在申貸二胎房貸前,可以盡量和多家銀行以及民間業者洽詢,一方面多方比較不同的利率方案,另一方面減少遇到不肖業者的風險。

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延伸閱讀:<銀行二胎年息6%起>

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