首頁房屋貸款銀行房屋增貸是什麼?有房族一定要了解4個房貸增貸好處!

銀行房屋增貸是什麼?有房族一定要了解4個房貸增貸好處!

房屋增貸

銀行房屋 增貸 是將不動產活化,獲得周轉資金的好方法。只要不動產有殘值,就能以房屋貸款的低利率,得到大筆的貸款金額。

如果你今天房貸尚未還完,但又需要一筆周轉資金,你會怎麼做?

或許有人會馬上想到:跟銀行申請信用貸款,或者跟親友借款,甚至去當鋪等等。其實,有屋一族的你,應該善用自己的不動產,讓你的不動產帶來更多現金!

今天我們要介紹:房貸者必須知道的理財方法——「房屋增貸」。

房屋增貸是什麼?

所謂的「房屋增貸」,即是當房屋所有人當初買房申請了房屋貸款,經過一段繳款時間後,也還了部分本金;此時,貸款者可以跟銀行申請增加房屋貸款的金額,即是房屋增貸。

白話來說,在已有房貸的情況下,讓銀行提供更多的房屋貸款,就是房屋增貸。

舉例來說:

原房貸600萬(銀行設定720萬),經正常繳款5年,房貸餘額剩餘480萬,這時如果有資金需求增貸100萬;480萬+100萬=580萬 未超過當初銀行設定金額*8成=600萬,銀行可進行換約,不需變更地政設定程序。

如果是增貸200萬,480萬+200萬=680萬,已超過原設定值得8成600萬,銀行為保障債權需增加設定債權,原銀行可增列二順位房貸俗稱二胎房貸。

房貸增貸、轉貸、轉增貸比較表

項目增貸轉貸(平轉)轉增貸
使用時機需要額外資金取得寬限期
降低利率
延長還款年限
取得寬限期
降低利率
同時需要資金
延長還款年限
貸款方式由原貸款(直接在原貸款銀行申辦)
增加新貸款
以新貸款
取代貸款
由新貸款
增加貸款
承作銀行原貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行
貸款支出管理費5000左右如果有綁約需付原銀行違約金如果有綁約需付原銀行違約金
貸款時間最快需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間
貸款限制已還一定額度本金之後在貸出來1.利率降低0.5%以上才划算
2.有寬限期比較OK
房屋增值幅度大時才有空間轉增貸

房屋增貸有什麼好處?

了解房屋增貸是什麼之後,讓我們來進一步了解房屋增貸有什麼好處。

  1. 不用賣房即可獲得資金:由於房屋增貸是增加原來的房貸金額,不動產依然為抵押品,您不需要變賣房產,即可獲得大筆資金;也不會因賣房而影響生活品質。
  2. 利率低廉:如同房屋貸款的利率是所有貸款中最低廉的,房屋增貸的貸款利息也與房屋貸款所去不遠,利息約莫 1.5%~3% 之間。相較於信用貸款利息(5% 以上),可以說是非常划算。
  3. 貸款金額高:由於不動產保值,是銀行相當青睞的貸款抵押物,因此房屋增貸的貸款利率不僅低,連貸款金額也相當高。銀行通常是以最高房屋鑑估價值的 85 成左右來提供貸款金額,只要你的不動產殘值越高,就能貸款越多金額。(如果本金還越多,房屋增貸金額也會提升)
  4. 還款期間長:房屋增貸與房屋貸款相同,還款時間可以長至 20~30 年,可以大幅降低貸款者的每月還款壓力。

延伸閱讀: 《低利率環境房貸怎麼貸最划算?辦理房屋貸款流程說明!

房屋增貸使用時的注意事項

接續著了房屋貸款的好處,接著我們要了解使用房屋增貸的注意事項,幫助你更加善用這個工具。

  1. 該房屋需已繳納一年房貸:由於房屋增貸需該不動產有殘值,另一方面也是風險考量,因此大多數銀行會要求貸款者繳納一年房屋貸款後,才可進行房屋增貸。
  2. 不動產需有殘值:銀行都是以抵押物的價值與風險,來判斷應該給出多少貸款,如果抵押物已經毫無殘值,銀行當然不願意放款。

同理也適用於房屋增貸上,倘若你的不動產沒有殘值、現在已無市價,或是目前的價值已經都為之前的房屋貸款所使用,本次的房屋增貸就沒有太多殘值可以進行貸款。

這也呼應了第一點「該房屋需已繳納一年房貸」,這是因為剛房屋繳納一年房貸後,通常會償還部分的本金,因此增加了該不動產的殘值,就會有空間進行房屋增貸了。

另一方面,倘若你不動產選的地段很好,購買房屋一陣子後不動產價格上漲,此時你的房屋價值也會提升,就很適合進行房屋增貸。因為扣掉先前房貸的部分,該不動產也還會留有不少殘值,此時透過房屋增貸就能獲得更多金額。

房屋增貸可以如何使用?

由於房屋增貸真的是相當划算的貸款方案,因此許多人有以下需求時,都會建議優先考慮房屋增貸。

投資理財槓桿:由於房貸利息約莫 2%,要在市場上找到高於 2% 的投資報酬率並不難,因此許多人會透過房屋增貸來獲得資金,提供投資的槓桿來獲得更好的報酬。(投資有賺有賠,需謹慎投資)

高額的消費需求:如果家中有較高額的消費資金需求,以購車來說,一般的車貸利息約莫在 5%~10%,相較於 2% 的房貸,許多人更願意透過房屋增貸來購買高消費物品。

大額資金周轉:由於房屋增貸的貸款金額高,可以達到數十萬到百萬不等,如果有大筆資金需求,房屋增貸是獲得資金的好方法。

延伸閱讀:《房貸試算器:如何計算每月的房貸利息?

銀行房屋增貸的申請條件

  • 1.年滿20-65歲之國民
  • 2.向銀行申辦房屋貸款並有正常繳款者
  • 3.信用良好者
  • 4.房屋有增值或是房貸已經繳款幾年了

所需文件:

  • (1)土地與建物登記謄本或所有權狀影本
  • (2)借款人雙證件影本
  • (3)所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺近6個月的出入明細等)
  • (4)目前的房貸餘額

銀行房屋增貸的流程

  • 申請->準備文件:
  • 估價->銀行會依據房屋坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價。
  • 審核->銀行會根據客戶基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件准駁與否。
  • 對保->借款人與保證人與銀行房貸專員簽訂貸款契約,房貸專員會幫借款人辦理開戶手續,該帳戶將作為日後撥款與繳款使用。
  • 設定->對保完成至撥款前還需經過抵押權設定之程序,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。如果增貸的金額加上原來的房貸未超過當初銀行設定金額,銀行可進行換約,不需變更地政設定程序。
  • 撥款->抵押權設定完成後即可撥款。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效,借款人需每月將應繳金額存入帳戶中 。

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