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房屋增貸是什麼？房貸增貸好處與申請辦法、流程與額度！

如果你今天房貸尚未還完，但又需要一筆周轉資金，你會怎麼做？或許有人會馬上想到：跟銀行申請信用貸款，或者跟親友借款，甚至去當鋪等等。其實，有屋一族的你，應該善用自己的不動產，讓你的不動產帶來更多現金！其實這時候可以考慮「房屋增貸」，房屋增貸是將不動產活化，獲得周轉資金的好方法。只要您的不動產有殘值，就能以房屋貸款的低利率，得到大筆的貸款金額。

今天我們要介紹：房貸者必須知道的理財方法——「房屋增貸」。

房屋增貸意思是什麼跟如何申請？額度能有多少

所謂的「房屋增貸」，即是當房屋所有人當初買房申請了房屋貸款，經過一段繳款時間後，也還了部分本金；此時，貸款者可以跟銀行申請增加房屋貸款的金額，即是房屋增貸。

白話來說，在已有房貸的情況下，讓原銀行提供更多的房屋貸款，就是房屋增貸。

舉例來說:

原房貸600萬(銀行設定720萬)，經正常繳款5年，房貸餘額剩餘480萬，這時如果有資金需求增貸100萬；480萬+100萬=580萬未超過當初銀行設定金額*8成=600萬，銀行可進行換約，不需變更地政設定程序。

如果是增貸200萬，480萬+200萬=680萬，已超過原設定值得8成600萬，銀行為保障債權需增加設定債權，原銀行可增列二順位房貸俗稱二胎房貸。

房貸增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸比較表

項目	增貸	轉貸(平轉)	轉增貸
使用時機	需要額外資金	取得寬限期降低利率延長還款年限	取得寬限期降低利率同時需要資金延長還款年限
貸款方式	由原貸款(直接在原貸款銀行申辦) 增加新貸款	以新貸款取代原貸款	由新貸款增加新貸款
承作銀行	原貸款銀行	新貸款銀行	新貸款銀行
貸款支出	管理費5000左右	如果有綁約需付原銀行違約金	如果有綁約需付原銀行違約金
貸款時間	最快	需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間	需代償原貸款及等清償證明及送新的設定的時間
貸款限制	已還一定額度本金之後在貸出來	1.利率降低0.5%以上才划算 2.有寬限期比較OK	房屋增值幅度大時才有空間轉增貸

申請房屋增貸對我有什麼好處？

了解房屋增貸是什麼之後，讓我們來進一步了解房屋增貸有什麼好處。

不用賣房即可獲得資金：由於房屋增貸是增加原來的房貸金額，不動產依然為抵押品，您不需要變賣房產，即可獲得大筆資金；也不會因賣房而影響生活品質。
利率低廉：如同房屋貸款的利率是所有貸款中最低廉的，房屋增貸的貸款利息也與房屋貸款所去不遠，利息約莫 1.5%~3% 之間。相較於信用貸款利息（5% 以上），可以說是非常划算。
貸款金額高：由於不動產保值，是銀行相當青睞的貸款抵押物，因此房屋增貸的貸款利率不僅低，連貸款金額也相當高。銀行通常是以最高房屋鑑估價值的 85 成左右來提供貸款金額，只要你的不動產殘值越高，就能貸款越多金額。（如果本金還越多，房屋增貸金額也會提升）
還款期間長：房屋增貸與房屋貸款相同，還款時間可以長至 20~30 年，可以大幅降低貸款者的每月還款壓力。

延伸閱讀：《低利率環境房貸怎麼貸最划算?辦理房屋貸款流程說明!》

房屋增貸使用時的注意事項

接續著了房屋貸款的好處，接著我們要了解使用房屋增貸的注意事項，幫助你更加善用這個工具。

該房屋需已繳納一年房貸：由於房屋增貸需該不動產有殘值，另一方面也是風險考量，因此大多數銀行會要求貸款者繳納一年房屋貸款後，才可進行房屋增貸。
不動產需有殘值：銀行都是以抵押物的價值與風險，來判斷應該給出多少貸款，如果抵押物已經毫無殘值，銀行當然不願意放款。

同理也適用於房屋增貸上，倘若你的不動產沒有殘值、現在已無市價，或是目前的價值已經都為之前的房屋貸款所使用，本次的房屋增貸就沒有太多殘值可以進行貸款。

這也呼應了第一點「該房屋需已繳納一年房貸」，這是因為剛房屋繳納一年房貸後，通常會償還部分的本金，因此增加了該不動產的殘值，就會有空間進行房屋增貸了。

另一方面，倘若你不動產選的地段很好，購買房屋一陣子後不動產價格上漲，此時你的房屋價值也會提升，就很適合進行房屋增貸。因為扣掉先前房貸的部分，該不動產也還會留有不少殘值，此時透過房屋增貸就能獲得更多金額。

房屋增貸可以如何使用？

由於房屋增貸真的是相當划算的貸款方案，因此許多人有以下需求時，都會建議優先考慮房屋增貸。

投資理財槓桿：由於房貸利息約莫 2%，要在市場上找到高於 2% 的投資報酬率並不難，因此許多人會透過房屋增貸來獲得資金，提供投資的槓桿來獲得更好的報酬。（投資有賺有賠，需謹慎投資）

高額的消費需求：如果家中有較高額的消費資金需求，以購車來說，一般的車貸利息約莫在 5%~10%，相較於 2% 的房貸，許多人更願意透過房屋增貸來購買高消費物品。

大額資金周轉：由於房屋增貸的貸款金額高，可以達到數十萬到百萬不等，如果有大筆資金需求，房屋增貸是獲得資金的好方法。

延伸閱讀：《房貸試算器：如何計算每月的房貸利息？》

銀行房屋增貸的申請條件

1.年滿20-65歲之國民
2.向銀行申辦房屋貸款並有正常繳款者
3.信用良好者
4.房屋有增值或是房貸已經繳款幾年了

所需文件:

(1)土地與建物登記謄本或所有權狀影本
(2)借款人雙證件影本
(3)所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺近6個月的出入明細等)
(4)目前的房貸餘額

申請銀行房屋增貸的流程

申請->準備文件:
估價->銀行會依據房屋坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價。
審核->銀行會根據客戶基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件准駁與否。
對保->借款人與保證人與銀行房貸專員簽訂貸款契約，房貸專員會幫借款人辦理開戶手續，該帳戶將作為日後撥款與繳款使用。
設定->對保完成至撥款前還需經過抵押權設定之程序，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。如果增貸的金額加上原來的房貸未超過當初銀行設定金額，銀行可進行換約，不需變更地政設定程序。
撥款->抵押權設定完成後即可撥款。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效，借款人需每月將應繳金額存入帳戶中。

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