房屋買賣流程 ,分別為簽約、用印、完稅、交屋等4個流程。從簽訂買賣契約書日起若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。在好不容易找到理想住宅後,簽訂契約注意這些才不會損害到自身權益!買房都需要房屋貸款,這邊提供各大銀行的房貸利率比較,讓你找到最優良的銀行房貸專案!
第一次買房子什麼都不清楚?
房屋買賣簽約流程怎麼走?簽約時我就需要付訂金了嗎?
房仲業者都把房子講得很棒,其中斡旋金、簽約金又有什麼陷阱?
買房子的金額是很大一筆錢,第一次買房,相關事項還在傻傻不清楚?之前常聽到貸款成數而不足需取消合約的案例,今天這篇文章主要是要談房屋買賣交易流程中簽約、用印、完稅、交屋這幾個階段要支付的費用及稅金 。
在好不容易找到理想住宅後,簽約購屋前一定要仔仔細細計算自己手頭上有的現金,避免買屋時遇到資金不足的處境。所有相關費用為參考用,會因時間、地區及屋況不同而產生實務差異。
買房都需要房屋貸款,這邊提供各大銀行的房貸利率比較,讓你找到最優良的銀行房貸專案!
房屋買賣流程(簽約→用印→完稅→交屋)
一、 簽約
買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證(或授權書、被授權人身分證) 3.簽約款。
簽約的注意事項
- 確認產權(坪數、基地坐落、所有權完整,在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本,查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事,避免產權有問題。此外,要詳看所有權狀,計算確實的使用面積,以免賣方虛灌坪數。)、
- 確認申購價格、
- 確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度,買方式必須現金補足的,如果沒有多餘的預備金,最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢) 、
- 確認貸款利率(類型)。
二、 用印
買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印,這個流程通常與簽約同時完成。
- (一)地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
- (二)買方交給地政士自己的證件,可請地政士簽收。
三、 完稅
當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買賣雙方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。
- (一)完稅前,請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額,以及自己貸款銀行可核貸金額。
- (二)依「不動產買賣契約書」約定方式,給付完稅款,並繳納契稅。
- (三)完稅後,地政士會開始辦理過戶及貸款手續,並請買方開立與尾款相同之商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設在交屋後三天內。
四、 交屋
房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等,稅費、水電瓦斯管理費分算
- (一)買方交付尾款同時點交房屋,最好能在房屋現場點交,點交時應檢視房屋現況,並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同,交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
- (二)地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
- (三)交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢,並拿回未用證件及書表等。
- (四)符合自用地價稅者,應申報辦理自用地價稅,並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。
買賣流程,分別為簽約、用印、完稅、交屋。從簽訂買賣契約書日起,當天通常會一起將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅,若申請一般稅率約七日內稅單就會下來,申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來,再來就是交屋,一般市場上正常交易狀況,若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。
購屋注意事項
買房的流程非常複雜,簽約時也有許多小細節需要注意,如果忽視了其中一些個人權利,就很有可能會讓買賣雙方產生糾紛, 貸款通這邊整理了一些買房的注意事項,小心別掉入買房陷阱!
斡旋金沒收:
斡旋金指的就是訂金,主要是買主表現誠意,讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼,通常是房屋總價的2%到5%。不要小看斡旋金的法律效力就隨便出價,其實簽下斡旋單後,就等同簽訂了買賣契約,如果這時買家對合約後悔,斡旋金按照法律將會全額沒收。
此外內政部也制定了不動產要約書,與斡旋金最大的不同是,要約書不必先付訂金,而是簽訂要約書。
但缺點是,買主如果反悔,容易被賣方舉證提起民事訴訟,所以購屋人應多方蒐集資訊,確定滿意這間房子後,再下訂或簽不動產要約書,以避免付訂後反悔產生糾紛。
簽約金拿不回來有:
根據內政部《預售屋買賣定型化契約》記載,須給予消費者5天以上的契約審閱期,若在審閱期內反悔,尚未簽約都可以拿回定金。
經過5天以上的合約審閱期後,簽約當天,多數建商會將定金金額收足,也就是將小定轉為大定,並且收取簽約金,合約成立後,林旺根指出,若經過充分天數審閱期後簽約,之前所付的定金,在法律規定上不予退回。
房仲隱瞞房屋瑕疵:
許多不肖的房仲業者,為了提高成交金額、賺取其中的仲介報酬,就對買方隱瞞房屋的瑕疵情況,物件瑕疵部分房仲是否詳盡告知,以及留心一些特別爭議物件狀況,如有無漏水、輻射海砂、違建、凶宅等,把握這些原則,加上房仲多會逐字逐條解釋,民眾應已獲得7、8成的保障。
如果有達到「危害居住安全」標準的情況,此時只有少部分的情況買方可以主張解約,但法院通常都認為因為隱瞞所造成的經濟損失並不嚴重,多會判決「減少價金」,判決解約的可能性非常低!無論買賣、租賃,仲介均應於簽訂委託書前查明不動產現況,製作不動產說明書,詳細確實填寫每一項資料否則即易生爭議。
銀行房貸利率試算
說到買房子總是不離貸款,而房貸動輒數百萬,消費者第一時間通常都是希望能向銀行貸款。而銀行房貸種類眾多,主要來說一共有三種管道:
一、財政部青年安心成家優惠貸款:利率多為機動式利率,最低可以來到1.44%。青年安心成家購屋優惠方案之借款人必須年滿20歲,並且借款人本人及其配偶、其未成年子女均無自有住宅者方得申請。這個青年安心成家方案並不限首購、也不限定「一生一次」。
二、內政部自購住宅貸款:由政府補貼利息的「住宅補貼貸款」,針對自購住宅可以提供201~250萬元不等的優惠貸款。貸款人按照規定分類的不同,可以有不同的貸款利率,低達約1.14%。
三、一般銀行房屋貸款:一般銀行房屋貸款利率不等,低從1.6%到2.9%都有。
※以下簡單列出三種管道最低可得利率%數(機動利率),自購住宅方案以及其他軍公教人員、公司特殊補助貸款等,由於在條件認定上較特殊,因此不列入此表。
安心成家
- 華南銀行1.44%
- 台灣銀行1.44%
- 土地銀行1.44%
- 上海儲蓄1.44%
- 彰化銀行1.44%
- 兆豐銀行1.44%
- 中國信託1.44%
- 台灣企銀1.44%
- 合作金庫1.44%
一般銀行房貸
- 上海商業銀行指數型房貸1.6%
- 遠東國際商銀指數型房貸1.6%
- 上海商業儲蓄銀行1.60%
- 渣打銀行指數型房貸1.6%
- 國泰世華銀行輕鬆富1.61%
- 星展銀行指數型房貸1.65%
- 中國信託一般購屋貸款1.7%
- 台新銀行一般購屋貸款1.7%
- 板信商業銀行指數型1.7%
(註:實際利率以各家銀行公布為主)
知道了買新房的交屋簽約流程、購屋需注意的事項後,由於房屋價格都不會是一筆小數目,大部分的人都需要申辦房屋貸款,這邊推薦幾間優質的銀行房貸專案!
延伸閱讀:
- 有房沒錢怎麼辦?3種房子取得資金方式比較:房屋增貸/房屋轉貸/二胎房貸
- 民間設定轉銀行很難嗎?4種代償民間設定解套的方法大公開!
- 公寓借錢可以借多少?老舊公寓貸款該注意4個重點?
- 房貸成數 最高可貸幾成?7或8成?10個貸款額度與成數提高方法大公開!
- 房屋貸款 好辦嗎?95%的人看完直呼也太簡單!找出最適合你的房貸方案
以上是房屋買賣貸款流程大解密!交屋簽約只需4個流程步驟及房貸利率試算!的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。
有更多房屋買賣流程問題想諮詢該怎麼做?
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0962093888 免費諮詢專線0962093888陳經理。
加LINE-ID:0962093888 <—–點一下就可以直接加LINE
免費諮詢專線0962093888陳經理。


