房屋貸款 抵押權設定 是什麼？92％的人都是這樣成功設定抵押權！

房貸對保完成後，銀行會將土地及建物做「 抵押權設定 」，也就是房屋貸款設定，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。設定抵押權就需要到「地政事務所」辦理，並依據設定金額繳交千分之一的規費，如貸款1000萬，銀行會設定1200萬，所以抵押權設定的金額就是1200萬，那麼就必須繳交12000元的規費。

房屋貸款設定要怎麼設？地政規費收費怎麼算？

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房屋貸款

房屋貸款，意思就是利用您名下的房屋向金融機構辦理貸款，只要透過貸款的方式將房屋當擔保品抵押，就可以輕鬆借到錢。而辦理房屋貸款的條件也非常簡單，基本上只要您名下有房產就可以成功借到錢！

在成功辦理房屋貸款時，對保完成後，銀行都會要求進行「設定」，那「設定」這是什麼意思呢？

房屋貸款抵押權設定是什麼？

債務人與債權人間在成立貸款契約時，債權人為求保障日後債務人能依約清償債務，實現債權，通常都會要求債務人提供相當於貸款金額之財產為其擔保，在債務人無法清償債務時，債權人可就其擔保債務之財產變價受償。

房屋擔保貸款就是這樣的借貸模式，因此將房屋抵押設定給債權人(借款銀行)就是必要流程。

因此，將房屋抵押設定給債權人就是一道非常重要的手續與流程。

當確定能夠辦理貸款後，在對保之後會做「抵押權設定」，所設定的金額為貸款金額的1.2倍。會設定1.2倍是因為擔心債務人不繳息，銀行可以確保在最高利率下回收本利，包含衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用。

抵押權專為擔保債權而設，設定抵押權的目的在於確保債權，白話一點就是讓抵押權人得以拿回借款。舉例來說，如果債權已屆清償期而未獲清償，抵押權人就可以依據《民法》的規定實行抵押權，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。換言之，抵押權是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人便享有法拍該財產後的優先受償權。

抵押權分類

分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者的時間並不同。

「普通抵押權」

稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」簡言之，抵押權人的抵押權所擔保的債權，如遇上時效消滅，依法仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，則該抵押權依法即消滅不得再行使。

「最高限額抵押權」

稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權，換句話說，就已確定之原債權，抵押權人僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利。

一般銀行申貸條件中多要求以 「最高限額抵押權」 設定， 所以設定前記得要詢問銀行擴及的債務擔保範圍為何。

一般銀行房屋貸款經常使用的業務項目為：抵押設定、權利內容變更、清償後塗銷。

抵押設定

1. 申請房屋貸款
2. 核准
3. 持「權狀與設定申請書」至地政機關，將不動產權利設定給債權人(如銀行)，可代書辦理或自行辦理
4. 地政單位發給 他項權利證明/設定申請書副本 給債權人(如銀行)，而權狀則交還給借款人

權利內容變更

1. 向原本辦理貸款的銀行提出條件變更(如增貸、延長年限等)
2. 核准
3. 持「她向權利證明與變更申請書」至地政機關辦理 原他項權利證明內容變更，銀行簽約代書辦理
4. 地政單位發給 變更後他項權利證明/變更申請書副本 給銀行

清償後塗銷

1. 清償房貸
2. 發還 清償證明、他項權利證明、設定/變更申請副本
3. 持「清償證明、他項權利證明與塗銷申請書」至地政機關辦理塗銷設定
4. 結案

設定抵押權所需證明文件

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 申請人身分證文件(身分證影本或戶口名簿影本)
4. 土地、建物所有權狀或他項權利證明書
5. 義務人印鑑證明
6. 房屋貸款設定費用

抵押權在哪裡設定？費用是多少？

設定抵押權就需要到「地政事務所」辦理，並依據設定金額繳交千分之一的規費，通常銀行在設定上，會將金額設定較高。

如貸款1000萬，銀行會設定1200萬，所以抵押權設定的金額就是1200萬，那麼就必須繳交12000元的規費。設定文件較複雜，雖然能夠自己辦理，但有些人也會請代書代辦，不過代書代辦費用則需要另外支付。

辦理房屋貸款增貸時怎麼設定？

已經有原本的貸款金額再辦理增貸，如已借1000萬，需要再借500萬，銀行會要求設定600萬，則地政規費就應付6000元。在這裡，因為債權保障的緣故，銀行通常會請自加配合的簽約代書處理。

房屋貸款清償時怎麼塗銷？

當借款還清時，貸款的銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可以將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。

如何進行抵押權塗銷？抵押權塗銷同意書準備好

凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記，抵押權塗銷一樣分為兩種：金融機構抵押權以及私人抵押權。

金融機構抵押權塗銷：

a. 申請人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。

b. 委託代理人辦理：除準備以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。

私人抵押權塗銷：

a. 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。

b. 債權人（抵押權人）親自辦理：抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。

c. 委託代理人辦理：除以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。
記得，一旦債務清償完畢，拿到了債權人提供的相關證明文件，一定要及早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，以免影響自身權益。

您對於抵押權設定還是不了解嗎？

還是對於房屋貸款還有其他想要知道的問題嗎？

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