二胎設定 怎麼做？這6項設定資料一定要準備！房屋設定後可以過戶嗎？

二胎設定 目的是為了保障「第二順位債權人」的利益，一旦借款人無法還錢，債權人還可就不動產拍賣後求償。銀行與民間的二胎設定最主要的不同之處就在於「權利人」，銀行權利人登記銀行名稱、民間權利人則是登記自然人名稱。二胎設定時間最長不會超過兩天。設定時要準備所有權狀正本、個人印鑑證明、個人印鑑章、身分證、貸款契約書、設定登記申請書等這6項資料。

想要知道房子二胎怎麼樣設定嗎？

是不是房屋二胎審核都會很嚴格？！我到底該怎麼辦！

如果二胎清償完畢要如何塗銷二胎設定?

如果要購買一間有二胎設定抵押權的房子，可以買賣嗎？

不要緊張！ 看這篇就對了！

二胎設定是什麼？

二胎設定是向銀行或是民間貸款時提供房屋作為擔保品，透過該管地政事務所，申辦第二順位抵押權設定所為之登記。

借貸是一種契約，屬於債權契約，而抵押權是一種物權，是作為擔保債權之用。房屋二胎設定目的是為了保障「第二順位債權人」的利益，一旦借款人無法還錢，債權人還可就不動產拍賣後求償。

只要抵押擔保物存在，抵押權未塗銷前，債權人的債權都獲得保障。即使借款人因其他債務被其他債權人查封扣押不動產，抵押權人都可以依設定順位安全地獲得債務的清償。

萬一債務人沒能力還款時，透過拍賣房屋來清償債務時，必須是先清完第一順位債權人後還有剩餘，才輪到第二順位債權人。有可能的情況是付完規費、稅金，清完第一順位房貸之後已經沒有剩餘的金額來清二胎的貸款。

雖然房屋二胎也是有擔保品的房屋貸款，但債權收不回來的風險相對比較高，所以利率會比原來的房貸高出不少，不但如此，還款期限也比較短。想要申辦房屋二胎之前，必須先衡量自己是否有還款能力？

目前銀行主要大部份都是鎖定在既有房貸客戶為主。比較少承接他行的房子二胎業務。

目前有承作銀行房屋二胎主要可以分為純二胎房貸的申請及以個人信貸的方式申請(但要以房屋為擔保)兩種方式。

因為銀行貸款產品中有理財型房貸或是信用貸款都可以達到相同的目的，所以部份的銀行沒有房屋二胎這項業務。

有承作房屋二胎的銀行，以民營銀行為主，例如玉山、日盛、遠東、永豐、凱基、台新、兆豐、新光等這幾間銀行可申請的二胎貸款。

而民間業者像中租、新鑫、和潤及代書都有在處理。

銀行房屋二胎審核流程也會比較嚴格，如何找尋適宜的房屋二胎貸款方案辦理業務等申貸前必須先了解一下二胎的狀況!。

目前不少人會選擇民間房屋貸款來承辦，民間貸款跟銀行大致上相同，但是條件卻很寬鬆。

銀行房屋二胎都要設定，有免設定的民間房子二胎嗎??

如果要找免設定的民間二胎，借貸金額小例如10–50萬可以選擇民間信貸來辦理，不過需要有勞保及薪轉帳號近6個月的出入明細來評估是不是可借民間信貸，屬於無擔保的借款而且利息是2.5~4分。

如果是沒辦理提供收入證明的資料，只有房屋那就只可以辦理需要設定的民間二胎了。

辦理房屋二胎設定要準備的資料

個人

• 所有權狀正本
• 個人印鑑證明
• 個人印鑑章
• 身分證
• 貸款契約書
• 設定登記申請書

公司戶

• 公司證照影本
• 負責人雙證件
• 負責印鑑證明

二胎設定查詢

設定完成之後要如何確認?

要怎麼知道房子有沒有被拿去辦理二胎設定？其實可以線上調閱謄本，「土地與建物登記簿謄本」是屬於公開的資訊，是自己可以查到的！所以只要到任何一間地政事務所或是利用線上申請謄本都可以申請調閱！不過土地或建物其實很難被第三人盜用拿去借錢，除非「持有人」願意提供該不動產做再次設定、擔保借錢。

謄本申請出來後，會有以下各項資訊：

• 登記日期： 了解設定二胎的時間
• 權利人：知道二胎是設定給什麼人
• 債權額比例： 知道這次設定的債權額，是負擔其中的多少部分
• 擔保債權總金額：知道總共設定了多少錢(特別注意此數字未必是實際借款數額)
• 存續期間： 設定二胎的貸款還款期限
• 債務人： 主債務的清償人
• 設定權利範圍： 了解這個土地或建物是拿所有權的多少比例來設定抵押
• 共同擔保地、建號： 此項目最為重要，有時是只有本筆土地建物單純設定抵押，如果這個欄位還有顯示其他的土地或是建物的話，表示這筆土地或是建物已與那些其他的土地或是建物做為共同的償債擔保，此時如果是發生其他筆的土地或是建物遭受強制執行(法拍)時，你的土地建物就需負連帶清償責任。 如果這個情形發生的話，你也可以將那些其他的土地建物之地、建號記錄下來，再去地政事務所申請謄本，並察看”所有權部”，就可以知道你的土地房屋跟誰共同擔保債務了。

銀行與民間及融資公司的二胎設定最主要的不同之處就在於「權利人」，銀行登記「銀行名稱」、融資公司則是登記「融資公司名稱」、民間則是登記「自然人名稱」。

如果二胎清償完畢要如何塗銷二胎設定?

債務人在還清借款後分別向銀行或是租賃融資公司或是民間金主拿債務清償證明文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，即可把他項權利塗銷了。

凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記。

塗銷抵押權應準備的資料有那些?

應備文件：

• 土地登記申請書及登記清冊。
• 債務清償證明書。
• 他項權利證明書。
• 抵押權人印鑑證明。
• 抵押權人身分證影印本．
• 申請人之身分證影印本。

塗銷後(約半個小時至一個小時)，再申請新謄本也是可以自己調謄本，如看不到任何設定，就表示已經塗銷完成！

有二胎設定的房子要買賣如何過戶？

那麼如果要購買一間有二胎設定抵押權的房子，該怎麼做？

建議先過戶完成，確保房子是您的之後，再按「履約保證程序」代償塗銷第二順位貸款(也就是二胎)，接著第一胎也就能夠完成塗銷！

如果二胎設定是設定成預告登記，建議是由原屋主把預告登記拿掉之後在進行過戶。

為什麼要先過戶呢？

原因是因為，「所有權」必須移轉完成才會有保障，如此再塗銷二胎，如果未來交易無法順利完成，不幸被法院拍賣也可會造成「拍定後不點交」，這可以透過強制執行程序買回的喔！

同理可證，房貸還沒有繳完其實也是可以過戶的喔！不過這種事情最好是找有經驗、專業的人辦理會比較好，除了不讓自己暴露於風險之中，也比較有保障！

延伸閱讀:

• <《銀行二胎如何審核？》想辦銀行二順位房貸有什麼資格限制？>
• <民間二胎房貸是什麼意思？民間二胎注意事項/風險/設定/利息總整理>
• <二胎房貸 是什麼？已有銀行房貸還可以申請嗎？二胎房貸申請條件、流程>
• <房屋二胎可能隱藏哪些陷阱？辦二胎貸款要特別留意什麼細節？>

以上是二胎設定怎麼做？這6項設定資料一定要準備！房屋設定後可以過戶嗎？的介紹，如果有您其他想要了解的事項，歡迎來電免費諮詢，或填寫線上表單，由專人為您服務。

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