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公寓借錢可以借多少？老舊公寓貸款該注意4個重點？

公寓借錢可以借多少？老舊公寓貸款有一個重點就是「建築物結構」，目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。不同的建築方式會有不同的折舊率，這跟能借到多少錢非常有關。當銀行在鑑價、評估建築物的時候，會針對老舊公寓的保存期限與屋齡進行門檻的審核。

想利用您的房子來借錢嗎？

害怕老公寓借不了太高的額度？

公寓貸款可以貸多少？

不同的房子種類會有不同的行情，如住宅、店面、別墅、套房、陽光屋公寓、透天厝、華廈或是大樓都有各自的行情。除此之外，地段很重要，地段會決定房屋基本價值，與房子周遭地區實價登錄行情高低，這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素等，都會影響銀行鑑價的結果。

還有一個更重要的觀念是，銀行願意借給您多少錢，大多數的人會以為「房貸金額＝房屋總價x房貸成數」，而銀行卻不是用您的房屋成交價格去算，通常估價通常會比市價低1~2成左右計算，所以常常會讓人市價多少，銀行怎麼估出來的卻沒有想像的多。而可以貸到多少需要依照銀行鑑價人員的評估計算後才知道，以下幾樣是會直接影響到可貸額度的項目：

偏僻、空屋率高區域：

房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐（如捷運站等），較為偏僻的區域發展前景不好，銀行會認為此地區的房子在未來可能賣不出去，因此鑑價就會比較低。

公設比太高的房子：

公設比太高除了借款人自身買房時不划算、買到的跟實際拿到的坪數差很多之外，房貸是拿房子跟銀行抵押貸款，公設是銀行收不回來的成本，假如說借錢的人繳不出錢、還不了款，銀行本身是沒辦法賣掉公設來還債，如此一來評估出來的價錢也不會太高。

附近有嫌惡設施：

這種房子通常都不會太熱門，價錢也不會太高，銀行當然非常不喜歡！那麼房子所估出來的價錢都會很低。

＊嫌惡的設施包括：例如臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、近聲色場所、電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等。

土壤液化或順向坡區

調查是否房屋位在土壤液化區或順向坡上，且要注意房屋建造的工法及材料，皆會影響建築物的抗震能力。

老舊公寓貸款該注意4個重點？

第一、公寓建材

公寓貸款有一個重點就是「建築物結構」，不同的建築方式會有不同的折舊率，建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。這跟能借到多少錢非常有關。

磚造房屋耐用年限為二十五年！
加強磚造房屋耐用年限為三十五年！
RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。

當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6成。有些老公寓已經接近建築耐用年限。
相較之下，鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨混凝土的建築物，可借到的錢會比較多、也比較容易。

第二、確認公寓貸款年限

一般可貸金額之算法為：

屋齡+貸款年限 < 65年
年齡+貸款年限 < 75年

簡單的算法是借款人、所有權人的年齡加上貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。舉例來說，購買屋齡30年的公寓，貸款年限最長為20年，若屋齡已有40年，貸款年限就只剩10年，假設總貸款金額相同，屋齡40年的公寓每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍，還款壓力大幅增加。

第三、好借錢的公寓位於精華區申貸比較容易

要用公寓來借錢，最重要的就是坐落地點！銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。

地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的中古屋是較聰明的選擇。一般來說，除非您的公寓有鋼筋裸露、結構不良甚至是海砂屋或輻射屋，銀行絕對不可能承做之外，如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，較老的公寓貸款成數還是有機會到8成還是能夠借到好價錢。

第四、貸款人本身的償債能力很重要

有房就可以辦理貸款，基本上只要滿足以下條件，就可以辦理房屋貸款！
年齡：年滿20–65歲的國民皆可
屋齡：最好不超過30年
房屋類型：住宅、店面、別墅、房改房、套房。
抵押物的要求：房屋及土地權狀齊全，產權明晰，無產權糾紛，且能進行交易。
信用要求：近兩年內連續逾期不超過3次或累計逾期不超過6次。

另一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。

如果本身條件不錯，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高再加上公寓坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。

擔心借不到錢？可轉向民間貸款公司

評數、屋齡無限制（套房、公寓、透天皆可辦理）

申請房貸，雖然各種房屋不論新舊都能辦理，但銀行還是會依據借款人的職業還有還款能力等條件決定是否核貸。若是銀行無法辦理，我們仍可以向民間貸款公司辦理房屋貸款。

房屋持分也能申辦

房屋持分的定義是：一間房屋所有權為多人持分、共有。
用銀行的角度來看，房屋持分代表產權不完整，有可能會造成持分者意見不合的情形，所以通常都會拒絕核貸！但是民間的貸款公司不論多少人持分，都可以辦理、借錢。

信用有瑕疵可

民間辦理任何貸款都不需要調閱聯徵紀錄，如果信用不良、卡費遲繳或有未繳等記錄的人都能申請。

房屋貸款方案說明

項目	房屋貸款
貸款條件	1.年滿20至60歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者；但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度	貸款金額視房屋市值估價而定。一般可貸8成左右
貸款年限	1-40年本利攤還型：最長40年，提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ，寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。
貸款利率	1.6%~2.23% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件	雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明在職證明戶籍謄本土地建物所有權狀如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）