民間二胎 是什麼？我們常聽到的「民間房屋二胎」有什麼陷阱與風險？民間二胎借款利息、二胎設定等注意事項看這篇！房屋/土地申請民間二順位貸款前必看！
民間二胎房貸是什麼意思? 民間二胎優缺點、申辦條件報你知！
「民間二胎」顧名思義就是向民間金融機構（非銀行）以房屋或土地為擔保而為的二順位貸款。所謂的「二胎 / 二順位」是由於已先將同一物件抵押給其他金融機構，此次再行抵押貸款的金融機構便排在了第二順位。倘若哪天債務人無法依約償還貸款，而要以擔保品求償時，須待一順位的金融機構償還完畢才輪到二胎貸款的金融機構。二順位所需承擔的風險較一順位來得高，因此利息相較也較高。
雖然說利率高，然而民間二胎的條件要求較為寬鬆，容易申辦、過件率高是其優點。且民間二胎額度高，一般而言銀行二胎與原房貸加起來不會超過總房價的八成，民間二胎卻可以達九成之高。此外，還款彈性、申辦快速、撥款快速都是民間二胎的優點。最重要的，即使是聯徵註記信用瑕疵、負債比過高的債務人，只需年滿20歲以上，且名下有房屋土地等財產皆可申辦！
民間二胎特色
| 優點 | 額度高、過件率高、還款彈性、申辦快速、撥款快速 |
| 缺點 | 利息較高、貸款期限短 |
| 條件 | 年滿20歲，名下自有房地產者皆可申辦。 |
| 適合申辦對象 | 信用不良、信用瑕疵、負債比過高、房屋殘值低、剛辦完原房貸未滿一年、無收入證明、信貸不過、遭銀行拒絕、屋齡超過40年、自身年齡已屆退休(65歲)者。 |
民間二胎利息怎麼算?利息多少才合理？別當冤大頭！
民間二胎的利息多少才合理呢？一般而言，民間二胎月息在1%~3%之間屬合理範圍（銀行二胎的利率約落在年息3%～14%之間），依房屋殘值與風險評估後而定。通常民間金融機構會根據以下四點進行估價：
- 房屋價值：屋況、市價、持有時間、公告現值、地段區域等
- 原房屋貸款金額
- 房屋狀態有無瑕疵：是否有查封、訴訟、禁止轉移項目等情形
- 土地增值稅
若房屋本身殘值高、前順位貸款金額低，代表民間二胎所要承擔的風險較小，利率也會較低；若房屋本身殘值低、前順位貸款金額高，代表民間二胎所要承擔的風險較大，利率也會較高。
民間二胎貸款利率/額度/還款方式說明
| 項目 | 民間二胎 |
| 貸款利率: | 1~3%(月息) |
| 還款年限 | 不限 隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 1~3天(含鑑價及設定撥款時間) |
| 貸款額度 | 無上限，最高可達房價90％以上。 |
| 還款方式 | 1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案) |
| 年齡限制 | 20-65歲 |
| 申貸難易度 | 名下房屋或土地有殘值即可， 負債比過高、銀行退件、 個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理， 免徵信、免保人。免費估貸、快速放款， 沒有區域限制，全省皆可辦理 |
| 申貸費用 | 服務費 代書費 規費 |
二胎設定｜二胎抵押設定登記方式有哪些？如何辦理？
抵押權設定指的是當債務人借款時，債權人（銀行或民間金融機構）要求債務人提供不動產做為擔保、抵押品，債務人需將自己的產權設定為擔保之抵押權。這樣的不動產抵押權是法律用來保障債權人的手段，若借款人不償還債務，債權人可以將抵押品法拍求償。且抵押權具有「追擊效力」，即使房屋出售、轉讓或脫產仍可以行使抵押權，強制歸還債務。常見民間二胎抵押權的設定方式有：
- 抵押權設定：至戶政機關辦理第二順位抵押權設定，須待一順位的抵押權人行使抵押權的權利滿足後才可行使。若抵押物已無剩餘價值，二順位的抵押權人無法索賠，設定的抵押權同時一併塗銷。
- 抵押權設定+預告登記：設定抵押權之外，債務人若對此抵押品處分（如過戶、買賣、脫產、另做抵押品等）都需經過預告登記之權利人（金主）同意。
- 抵押權設定+信託登記：設定抵押權之外，約定信託財產暫時移轉給權利人管理。信託生效時，受託人已取得信託財產法律上之所有權，故就信託財產而言，受託人為唯一所有權人。舉例而言，若將甲地信託於A，則日後除A之外債權人及法院皆不得對甲地強制執行。
- 抵押權設定+流抵約定：設定抵押權之外，債務人與債權人約定，若已屆清償期限而未清償，抵押物的所有權即移屬於抵押權人所有，即為流抵契約，又稱流質契約。
二胎的抵押權設定大多以抵押權設定為主，少數附加預告登記，倘若遇到二順位債權人要求信託登記、甚至流抵約定時，就要思考其安全性囉！
民間二胎陷阱及注意事項｜二胎風險停看聽，申辦前要小心！
過去我們經常將民間二胎視為「高利貸」，然而其實只要我們慎選正派的民間貸款公司，就可以獲得幫助解決眼下困境。而民間貸款公司可能隱含怎麼樣的陷阱呢？要如何挑選？鈔快速建議您可以從以下５個面向觀察：
- 二胎貸款利息：如同前言，民間二胎的正常行情落在月息1%~3%之間，且彈性不綁約，隨時想清償都可以。挑選利息合理的金融機構，且詳細閱讀合約內容，以免踏入隱密的貸款陷阱。
- 手續費、代辦費收取：正派的貸款公司不會在貸款者剛申辦二胎房貸之前，就收取費用或者簽訂契約、索取資料。此外，一般而言手續費不會超過貸款額度10%以上。在申辦前，務必弄清楚承辦手續費、代辦費用。
- 地政人員參與：抵押權的設定需經過地政機關，此流程應由專業地政人員承辦。且設定手續結束後必須取回權狀，貸款公司或代書無權保管不動產權狀，千萬要注意！
- 面談對保方式：在核定金額確定放貸後，雙方對保的流程必須親自出席，同樣地，債權人（金主）也需本人出席面見，進行對保。倘若該公司避不見面，那債務人就須提高警覺，觀察其中是否有詐。
- 抵押權的從屬性：最後是當債權已清償、確定失效後，抵押權也會隨之消滅。債務人要記得民間金主聲請塗銷抵押權。
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