有 限制登記 ／預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?

限制登記 ／預告登記各是是什麼呢? 限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等從各有什麼用途、準備文件、費用、辦理方式以及注意事項，各種登記差異解說，用白話文分析給你聽！

限制登記是什麼?

所謂的「限制登記」，指的是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。即因當事人申請，法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態，而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分，以保全請求權人之權益，亦稱「保全登記」。

簡單用限制登記之一的預告登記來舉例解釋：

假設今天，甲對乙所擁有的土地A設定限制登記。
這樣一來，甲就是「請求權人」；乙則是上面提到的「登記名義人」。
日後若乙想處分（買賣、租借等行為）這塊土地，在沒有經過甲的同意之前，都是不行的。

限制登記種類

而我們常見的限制登記，有以下五種：預告登記、查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。這些登記各代表什麼意思？有什麼法律上的效力？登記後要如何塗銷？我們一起來看看吧！

【預告登記】

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子，就是保障甲對A的權力，乙不能任意轉移或抵押。

預告登記依照依土地法第79–1條規定有這些效力及用途：

• 保全房地產權利移轉或消滅的請求權
• 房地產權利內容或順序變動的請求權
• 房地產附條件或期限的請求權。

例如：丙將土地連同房屋出租給丁，約定20年以後丁將土地連同新增建築物無償歸還給丙。這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，即為預告登記。

而已經預告登記的房屋土地在登記未塗銷前，都應保持現狀，登記名義人不得做任何有妨害登記請求權之處分。

不過要注意的是：預告登記無法對抗強制執行，對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記，並無排除之效力。意思就是說，如果房屋土地之所有權人在外面欠了很多錢，被法院強制執行，即使已經預先設定了預告登記，這件房屋土地仍然會被法院查封拍賣！

【查封登記】

查封登記是強制執行的一種，可以和假扣押、假處分一起歸類。查封是由法院所提出，可以針對動產及不動產做出禁止處分（轉移、買賣、抵押等）的限制。

【假扣押登記】

假扣押亦是強制執行的一種，發生在查封之前，暫時扣押金錢財產。債權人為了保全金錢請求，聲請法院為假扣押之裁定，並且強制執行，禁止債務人處分金錢財產的程序。一般債務人借錢不還，買賣未給付價金，發票人、背書人不履行票據責任等大部分情形，都能透過假扣押執行程序來保障債權，以免債務人脫產。

【假處分登記】

假處分也是強制執行的一種，發生在查封之前，暫時限制其處分非金錢財產的權力。債權人就金錢請求，可以聲請法院假扣押；金錢以外的請求，便是聲請法院假處分，主要用於維持現狀，避免債務人進行移轉等行為。

【破產登記】

法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。

有預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?

先來了解預告登記有什麼用途呢?
預告登記可以預防他人對於房屋土地的權利變更，只要有以下需求都必須經過請求權人的同意：

不動產過戶
不動產過買賣
不動產贈與
不動產貸款
不動產信託

舉例來說：Ａ先生的不動產被B先生設定了預告登記，此時不論A想要賣房屋、過戶、贈與、信託、貸款，都必須要經由B先生的同意，主要是保障請求權人的同意。

預告登記的情況時常發生在：

１、借錢時，債權人（出錢者）將債務人（借錢者）的房屋或土地設定登記，以免債務人將房屋土地移轉、二次貸款，導致將來求償無門。

２、父母把房屋土地過戶給小孩，又擔心孩子隨意變賣房屋土地，或是拿去抵押貸款。若設定預告登記，非經父母同意，孩子便沒有辦法變賣房子土地或設定抵押囉！

預告登記有什麼效力呢？

預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

以上就會出現那如果二胎是有被設定預告登記時，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記，未塗銷前的無效情形: 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

因為沒辦法直接設定成第三順位，要先清償二胎的債權塗消後，才可以設定成第二順位。因代償時沒有設定，對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障，大部份金主是不喜歡承作。因風險較高如果有機會承作，收費會比較高。

預告登記塗銷要怎麼辦理?

有兩種方式可以申辦：

• 自行辦理：預告登記申請並不難只是需要花時間來申辦，只要資料準備齊全到不動產的所屬地政機關就可以申辦了。
• 由代書辦：如果擔心辦理不完整或是為了節省麻煩，您可以請代書來幫您代為申辦作為最公正的第三方保障雙方。

您可以先找到您不動產最近的地政地址

預告登記要準備甚麼文件呢?

• 登記申請書
• 登記清冊
• 登記名義人同意書
• 登記名義人身份證明文件
• 登記名義人印鑑證明書
• 請求權人身份證明文件
• 土地或建築改良物所有權狀

如何塗銷 預告登記?

備妥下列文件至地政事務所申請

• 土地登記申請書(附登記清冊)
• 權利、義務人雙方身分證明文件
• 申請人印章(可單方申請
• 預告登記塗銷同意書(同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章)
• 預告登記請求權人印鑑證明(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)

※義務人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份，免附印鑑證明書

限制登記Q&A

延伸閱讀:

• <代償二胎 降利息，銀行二胎或是民間二胎都可以代償嗎？>
• <二胎設定 怎麼做？這6項設定資料一定要準備！房屋設定後可以過戶嗎？>
• <《銀行二胎如何審核？》想辦銀行二順位房貸有什麼資格限制？>
• <民間二胎房貸是什麼意思？民間二胎注意事項/風險/設定/利息總整理>
• <二胎房貸 是什麼？已有銀行房貸還可以申請嗎？二胎房貸申請條件、流程>

以上是有限制登記／預告登記還可以辦理轉貸或是二胎增貸及降息嗎?的介紹，如果有您其他想要了解的事項，歡迎來電免費諮詢，或填寫線上表單，由專人為您服務。

有更多限制登記／預告登記問題想諮詢該怎麼做？