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未保存登記建物是什麼?沒有建物權狀只有房屋稅藉可以辦房貸嗎?

未保存登記建物是沒有房屋所有權狀，只有土地所有權狀及房屋稅藉(沒有建物權狀)，目前大多數銀行不願意承辦。本篇文章就讓我們來跟大家分析詳解未保存登記建物是什麼？未保存登記建物也可以辦理貸款嗎？

未保存登記建物是什麼意思？房屋算是違建嗎？

在台灣有許多幾十年的老房子，當時房子蓋好之後，可能是因為為了節稅或是不曉得要辦理保存登記或是其他原因，沒到地政機關辦理”建物所有權第一次登記”，沒有取得房子的使用執照及建物的所有權狀，僅有土地權狀沒有建物權狀的房屋就是稱為『 未保存登記建物 』，簡單來說，就是沒有去辦理”保存登記”的房子。

未辦保存登記建物大致可分成兩種，

其一是程序違建，
未登記之合法建物，只要依”地籍測量實施規則”及”土地登記規則”相關規定辦理補登記並補辦程序，仍然可取得權狀；
其二是真的違建，
違建所以也没辦法向地政機關登記。

未保存登記建物可以進行買賣過戶嗎？

我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更，除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外，是採登記生效主義，所以買賣不動產，如果未經登記是不會發生產權移轉的效力（參民法第758條、第759條）。

未保存登記的建物，雖然不符合建築法規而無法辦理登記，但在私法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。

未保存登記建物可以辦理貸款嗎？

當然可以！

1.進行銀行房屋貸款

建物申請保存登記

至地政事務所申請保存登記，只要將為未保存登記的建築物轉換為「保存登記建物」，就可以向銀行申請貸款了，地政事務所測量員至現場勘測無誤後，會核發”建物測量成果圖”，領取”建物測量成果圖”後，再進行第二階段。因為這方式時間需要比較久，急需用錢的客戶如果來不及，可以先找貸款通來協助。

直接用未保存登記的土地申辦貸款

市場上也僅有少數銀行會承做，因為房子是沒有權狀的建物，可能會直接估土地的價值來當貸款額度的依據。

要準備什麼資料嗎??

土地所有權狀正本
房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
雙證件
收入及財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細)
繳納水費憑證(最近一期的水費單)
繳納電費憑證(最近一期的電費單)

2.進行民間房屋貸款

也可以透過貸款通協助辦理民間房屋貸款幫您解決資金上的煩惱，只要提供土地權狀及房屋稅籍證明就可以辦理。

基本上自有房屋或土地就能核貸了(不限坪數屋齡)、小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做、等個人信用條件不好的客戶都可以申辦，只要您有房屋或土地即可貸款，彈性還款不綁約，最低可以只繳利息，當有多的本金可以部份還本金，下一期計重新用剩餘本金下去計算利息，短期可週轉的融資效益，有時候時在去申請建物保存登記。

因房子是未辦保存登記的房子，也就是說沒有房屋權狀的，沒辦法用正常的房子一樣做債權設定，所以借款期間，房子的門牌權利要暫時過戶到金主的名下，等還清後會過還給客戶。持有的土地部份就用權狀設定即可。

要準備什麼資料進行估價??

土地所有權狀正本
房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)

民間房貸方案內容

項目	民間房屋貸款
貸款利率:	1~3%(月息)
還款年限	不限隨借隨還不綁約
辦理時間	1~3天(含鑑價及設定撥款時間)
貸款額度	無上限，最高可達房價90％以上。
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
年齡限制	20-65歲
申貸難易度	名下房屋或土地有殘值即可，負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理，免徵信、免保人。免費估貸、快速放款，沒有區域限制，全省皆可辦理
申貸費用	服務費代書費規費

民間房貸申請流程

申請：撥打專線或加LINE ID: 0962093888 免費諮詢專線0962093888 陳經理。
估價：我們的代書鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。（1個小時內馬上核貸）
審核：核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
對保：如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約定時間，當面簽約和對保，這個流程須由屋主本人親自出席。對保必須事先安排時間，約需要1個小時。地點大多是在當地的地政事務所。
設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。
撥款：簽約對保後，設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。

不過還是建議貸款人還是進行辦理保存登記的流程，將「未保存登記」建物透過保存登記程序轉換為「已保存登記」的建物(一般建物狀態)，未來不管是要進行買賣或是貸款都會比較容易許多。

辦理保存登記的流程

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：

區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。
申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。
二、門牌編釘證明。
三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四、繳納水費憑證。
五、繳納電費憑證。
六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
八、其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣 (市) 政府主管建築、農業、稅務及鄉 (鎮、市、區) 公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第二項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

【第一階段】至地政事務所申請

１．建物測量申請書一份（地政事務所提供）
２．房屋稅籍證明影本一份（或其它證明文件）
３．身分證影本一份（正反面）
４．普通印章一枚（蓋章）

※ 地政事務所測量員至現場勘測無誤後，會核發”建物測量成果圖”，領取”建物測量成果圖”後，再進行第二階段。

【第二階段】

１．土地登記申請書一份（地政事務所提供）
２．登記清冊一份（地政事務所提供）
３．房屋稅籍證明影本一份（或其它證明文件）
４．建物測量成果圖一份
５．身分證影本一份（正反面）
６．普通印章一枚（蓋章）

※１．地政事務所收件後即依法審查，如需補正者，應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正，逾期未補正或未照補正事項完全補正者，則予以駁回。
※２．案件經審查無誤後即予以公告十五日。
※３．公告期滿無人提出異議，則予以登記繕狀；公告期間如有人提出異議者，依土地法第五十九條規定辦理。
※４．登記完畢後，申請人應持收件收據及印章至領件櫃台領取建物所有權狀。（並可申請建物謄本閱覽內容是否有誤）